(1) 주택 취득 후 입주시기
□ 토지거래허가구역 내의 주택을 취득하는 경우 2년간 이용의무(실거주)는 원칙적으로 취득시점부터 발생합니다.
ㅇ 이때, 허가 관청은 통상적인 거래절차상 허가 신청 → 허가 → 계약 체결 → 잔금 완납 → 등기까지 4개월 정도 소요되는 점을 감안하여,
ㅇ 허가일로부터 4개월을 기준으로 신청인의 토지이용계획서상 입주시기에 대한 허가 여부를 판단할 수 있습니다.
* (예시) 허가일로부터 최대 4개월 이내 취득(등기)하고 취득일부터 이용의무 이행 가능, 다만 토지(주택) 취득일이 그보다 빠를 경우 해당 토지(주택) 취득일부터 이용의무(실거주)를 이행하여야 함
ㅇ 아울러, 신청인이 주택 취득 및 입주를 이행하지 못하는 부득이한 사유를 소명하고 허가 관청이 이를 인정한 경우에는 필요한 범위 내에서 허가 관청은 취득 및 입주시기를 유예할 수 있습니다.
(2) 기존 주택 보유자의 신규주택 취득 허가
□ 이미 주택을 보유하고 있는 경우에도 신규 주택 취득을 목적으로 토지거래계약 허가를 신청할 수 있습니다.
ㅇ 이 경우, 신청인은 당해 지역에 거주해야 할 사유 또는 자기 거주용 주택‧토지를 추가 취득해야 하는 사유에 대해 구체적이고 객관적으로 소명하고, 기존 주택의 처리계획을 제출해야 합니다.
ㅇ 기존 주택의 처리는 매매‧임대 등의 방식으로 가능하며, 허가 관청은 기존 주택의 처리기한에 대해 통상적인 계약절차에 따라 6개월을 기준으로 허가 여부를 판단할 수 있습니다.
* (예시) 주택을 한 채 이상 소유하고 있는 신청인이 토지거래허가구역 내 주택을 추가로 구입하려는 경우, 허가일로부터 6개월 이내에 기존주택을 매매 또는 임대한다는 내용의 처리계획을 제출하는 경우 허가 가능
(3) 입주권·분양권 등의 허가대상 여부
□ ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률｣ 제11조에 따르면, 토지에 관한 소유권·지상권의 취득을 목적으로 권리를 이전하거나 설정하는 계약도 허가대상으로 규정하고 있습니다.
ㅇ 재개발·재건축 등에 따른 관리처분계획 인가로 아파트 분양이 예정되어 있는 입주권의 경우, 종전 부동산의 유형 및 멸실 여부와 무관하게 신축되는 아파트의 소유권을 취득할 수 있는 권리가 포함되어 있으므로 이러한 입주권 거래는 토지거래허가 대상에 해당됩니다.
* (예시) 건축물대장상으로는 연립·다세대주택이나, 관리처분인가를 받은 후 철거되지 않은 상황에서 아파트 입주권을 취득하는 경우 아파트 소유권을 취득할 수 있는 권리가 포함된 계약에 해당하므로 토지거래허가를 받아야 함
□ ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제74조 및 ｢주택법｣ 제54조 등에 따라 최초로 주택을 분양받는 분양권의 경우, ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령｣ 제11조제3항에 따라 토지거래계약 허가 대상에 해당되지 않습니다.
ㅇ 다만, 최초로 주택을 분양받는 경우 외에 제3자에게 분양권을 전매하는 경우는 허가 관청의 허가를 받아야 합니다.
(4) 입주권·분양권 등의 허가기준
□ 입주권·분양권의 경우, 허가 관청이 관리처분계획 인가 등에 따른 공사 일정(착공‧준공일자 등), 입주 확약 및 이용의무기간(2년) 등을 포함한 신청인의 토지이용계획을 확인하고,
ㅇ 토지이용계획이 자기 거주 목적에 부합한다고 인정될 경우 허가 관청에서 토지거래계약 허가 여부를 판단할 수 있습니다.
* (예시) 입주권·분양권 매수자가 허가 신청시 제출하는 토지이용계획에 신축되는 아파트가 준공된 후 실제 입주가능시기부터 2년간 실거주하겠다는 확약을 하는 경우 허가 가능
ㅇ 이때, 허가 관청은 관할지역의 부동산 시장상황 등을 종합적으로 고려하되, 토지이용계획서상 세부 내용이 실거주 목적이라고 보기 어려울 경우 토지이용계획이 부적합한 것으로 판단할 수 있습니다.
(5) 관리처분계획 인가 이후 이용의무기간
□ ｢부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령｣ 제14조에 따라 자기거주 목적으로 취득한 토지의 이용의무기간은 취득일로부터 2년입니다.
ㅇ 다만, 재개발·재건축 등으로 종전 부동산이 이미 철거되어 즉시 실거주가 곤란하거나 입주 후 철거되어 실거주를 계속하지 못하는 경우,
ㅇ 종전 부동산에서 거주한 기간과 재개발·재건축 등이 완료된 이후 입주하여 거주한 기간을 합산하여 이용의무기간 이행 여부를 판단할 수 있습니다.
* (예시) 관리처분인가 이후 종전 부동산이 멸실되기 전 1년을 거주한 경우, 향후 실제 입주가능시점부터 잔여 이용의무기간인 1년을 거주하는 요건으로 허가 가능
** (예시) 관리처분인가 이후 이미 철거되어 공사 진행 또는 예정인 경우 준공 후 실제 입주 가능 시점부터 2년간 거주 확약 시 허가 가능
