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놓치기 쉬운 주거임차 알짜정보


확정일자 받은 후

  • 대항력 및 우선변제권 확보
    • 주민등록(전입신고)과 확정일자를 받고 주택점유 및 주민등록은 임대차기간 동안 계속 유지
      • 월세계약일 경우 : 월세소득공제 가능 여부 확인 [국세청 ☎126] (필요서류 : 주민등록등본, 임대차계약서 사본 및 월세 지급하였음을 증명할 수 있는 서류)
      • 임대인의 증액청구 : 차임, 보증금 증액청구는 약정 보증금의 5%초과 및 임대차 계약 또는 증액 후 1년 이내에 하지 못함.
      • 경매진행통지서가 도착하였을 경우 : 배당요구 기간 내 세입자는 임대차계약서(확정일자가 찍힌 계약서) 사본, 주민등록등본,보증금 잔액의 채권계산서를 첨부하여 경매법원에 권리신고, 배당요구 신청서를 제출 [대한법률구조공단 ☎132]
  • 「주택임대차보호법」 소액임차인최우선 변제금액 [대한법률구조공단 ☎132]

    「주택임대차보호법」 소액임차인 최우선 변제금액의 시행일자, 시행지역, 우선변제대상(보증금), 최우선 변제금액(최대) 안내

    * 자료출처: 대법원 인터넷 등기소

    「주택임대차보호법」 소액임차인 최우선 변제금액
    시행일자 시행지역 우선변제대상
    (보증금)    		 최우선 변제금액
    (최대)

    2014.01.01.

    서울특별시

    9,500만원 이하

    3,200만원

    2016.03.31.

    서울특별시

    10,000만원 이하

    3,400만원

    2018.09.18.

    서울특별시

    11,000만원 이하

    3,700만원
    2021.05.11. 서울특별시 15,000만원 이하 5,000만원
    2023.02.21. 서울특별시 16,500만원 이하 5,500만원

    ※ 1. 기준시점은 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등) 설정일자 기준임
    2. 배당요구의종기까지 배당요구를 하여야 함
    3. 경매개시 결정의 등기 전에 대항요건(주택 인도 및 주민등록)을 갖추어야 하고, 배당요구의 종기까지 대항력을 유지해야 함
    4. 주택가액(대지의 가액 포함)의 1/2에 해당하는 금액까지만 우선변제 받음(주택임대차 보호법 제8조)

기존계약 갱신 시 [☎ 전월보증금지원센터 상담 02-2133-1200~8]

  • 묵시적갱신 등
    • 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월전부터 2개월전까지, 임차인은 2개월 전까지 계약조건을 변경하여 재계약을 하겠다는 등의 뜻을 통지하지 않으면 동일 조건으로 자동갱신(임대차 존속기간 2년)
  • 계약갱신청구
    • 임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년임
    • 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 등 개신 거절될 수 있음(주택임대차보호법 제6조의3 제1항 참고)
  • 전월세상한제
    • 차임이나 보증금의 증액 청구는 약정한 보증금 등의 5%를 초과하지 못하고, 임대차계약 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못함
      ※ 보증금액 변경 시 반드시 추가로 확정일자 받아야 함

새로운 계약 체결 시

  • 계약 체결 전 확인사항
    • 전월세 시세 확인
    • 당사자, 권리순위, 중개사무소 등록 확인(http://land.seocho.go.kr), 공인중개사 자격소지자만 중개 행위 가능
    • 각종 공적서류 확인(부동산등기사항, 건축물·토지대장, 토지이용계획확인원 등)
    • 미납 국세, 다가구주택의 경우 확정일자 현황을 확인하고 선순위 담보권자와 금액에 따라 계약체결 여부 결정
      ※ 미납 국세열람신청과 확정일자 현황은 임대인의 동의를 받아 관할 세무서 또는 관할 주민센터, 등기소에서 확인 가능하며 임대인이 직접 납세증명원이나 확정일자 현황을 받아 확인시켜 줄 수 있음.
    • 신분증 등 본인 및 적법한 임대ㆍ임차 권한 확인
    • 건물자체하자 확인(가능하면 현 임차인에게 직접 문의)
      • 상,하수도, 난방, 창틀이나 베란다 주변 누수, 결로 등
  • 계약 체결 시 확인사항
    • 계약 당사자 등 확인
      • 주민등록증 등 부동산의 임대권한가진 본인인지 확인하고, 대리인과 계약 시 인감증명서, 위임장ㆍ대리인 신분증 확인 후 임대인과 통화
    • 계약서 작성 및 계약금 등 지급
      • 임차목적물, 임차금액, 임차료 지급일자, 임대차 기간과 그 밖의 조건 등에 대해 명확하게 명시
      • 중개대상물 확인ㆍ설명서 누락 여부 확인 후 서명
      • 계약금,잔금 지급할 때 부동산 등기기록 재확인하고 가급적 임대인 계좌로 송금, 임대차계약 후 부동산 권리관계 변동 여부 확인
  • 계약 체결 후 전세 또는 보증금 안전하게 지키기!
    • 주택 인도 및 전입신고
      • 주택의 인도와 전입신고 통해 대항력을 갖추면 그 다음날부터 제3자에 대한 대항력 발생
        ※ 대항력 : 임차인이 제3자에게 임대차 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘
    • 확정일자
      • 지방법원, 등기소, 공증사무소 또는 동 주민센터에서 부여받을 수 있음
        ♣ 임대차계약서 상에 확정일자를 받고 대항요건(주택인도+전입신고)을 갖추면 우선변제권 취득
        ※ 우선변제권 : 임차주택이 경매나 공매가 진행될 경우 그 경락대금에서 다른 후순위 권리자보다 우선해서 임차보증금을 변제받을 수 있는 권리
    • 전세권 등기
      • 전세권은 임대인의 동의가 필요하며, 전세권자(임차인)와 전세권설정자(임대인)가 함께 관할 지방법원, 지원 또는 등기소에서 신청 후 등기
      • 임대인 필요서류 : 등기필증, 인감증명서, 주민등록초본, 신분증사본, 인감도장
      • 임차인 필요서류 : 전세계약서, 주민등록등본, 인감도장, 위임장, 전세권설정등기신청서, 전세권설정계약서
        ※ 확정일자와 전세권설정 차이점 : 확정일자는 반환청구소송 승소 이후 강제집행을 했을 때 반환이 가능하며, 전세권설정으로는 반환청구소송없이 경매청구 가능
    • 전세보증금반환보증 및 전세금보장신용보험

계약 종료시

  • 기존 계약의 보증금이 반환되지 아니한 경우
    • 임차권등기명령 신청
      • 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택 소재지 관할 법원에서 임차권등기명령을 받은 후 이사해야 함(우선변제 순위유지)
        서울시 전월세보증금지원센터 (전월세 상담,분쟁조정 등) (☎ 02-2133-1200 ~ 8)

관련기관 연락처

  • 서울시 전월세보증금지원센터 (전월세 상담,분쟁조정 등) ☎ 02-2133-1200~8
  • 서울시 무료법률상담 ☎ 120 또는 02-2133-7880
  • 대한법률구조공단 ☎ 132
  • 주택임대차분쟁조정위원회(서울중앙지부) ☎ 02-6941-3430
  • 국세청 월세소득공제 신청 안내 ☎ 126

계약갱신청구권 및 전월세상한 등 「주택임대차보호법 」 개정 Q&A 등 참고자료

  • 자료관리부서 부동산정보과
  • 담당전화 02-2155-6901
  • 위치 OK민원센터2관 2층
  • 최종수정일 2023-07-06