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재건축사업이란?

정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로, 정비구역 안 또는 정비구역이 아닌 구역에서 관리처분계획에 따라 공동주택 및 부대ㆍ복리 시설을 건설하여 공급하는 사업을 말하는 것입니다.

정비기반 시설이란?

정비기반시설이란 도로ㆍ상하수도ㆍ공원ㆍ공영주차장ㆍ공동구 그 밖에 주민의 생활에 필요한 가스 등의 공급시설로서 대통령령이 정하는 시설을 말한다.

대통령령 : 1.녹지, 2.하천, 3.공공공지, 4.광장, 5.소방용수시설, 6.비상대피시설, 7.가스공급시설, 8.주거환경 개선사업을 위하여 지정ㆍ고시된 공동이용시설로서 사업시행계획서에 당해 구청장이 관리하는 것으로 포함된 것

재건축 대상

구분에 따른 재건축 지정목적
구분 지정목적
정비구역 지정 공공주택 재건축
  • 기존 또는 예정세대수가 300세대 이상이고 부지면적이 10,000㎡이상인 지역
  • 재건축으 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
  • 재해 등이 발생한 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
단독주택 재건축
  • 기존 단독주택 200세대 이상 또는 부지면적이 10,000㎡이상인 지역으로서 다음에 해당하는 지역
    • 도로 등 정비기반 시설이 충분히 갖추어져 인근지역에 정비시설을 추가로 설치할 필요가 없을것, 다만 정비기반시설을 정비사업시행자가 부담하여 설치하는 경우는 제외
    • 노후불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물수의 2/3 이상이거나, 노후 불량 건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물의 1/2이상으로서 준공 후 15년이 경과한 다세대 주택 및 다가구주택이 당해지역안의 건축물수의 3/10 이상일 것
  • 재건축의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
  • 재해 등이 발생할 경우 위해이 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
정비구역이 아닌 지역
  • 정비구역이 지정되지 않은 구역에서 「주택법」제16조의 규정에 의한 사업계획승인 또는 「건축법」제8조의 규정에 의한 건축허가를 얻어 건설한 아파트 또는 연립주택 중 노후불량건축물에 해당하는 것으로서 다음 각 호에 1에 해당하는 것을 말한다.
    • 기존 세대수가 20세대 이상일 것. 다만 지형여건 및 주변 환경으로 보아 사업시행 상 불가피한 경우에는 아파트 및 연립주낵이 아닌 주택을 일부 포함할 수 있다.
    • 기존 세대수가 20세대 미만으로서 20세대 이상으로 재건축하고자 하는 것. 이 경우 사업계획승인 등에 포함되어 있지 아니하는 인접대지의 세대수를 포함하지 아니한다.

노후불량건축물이란

  • 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물
  • 건축법 제49조 제1항의 규정에 의하여 당해 지방자치단체의 조례가 정하는 면적에 미달되거나, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제2조 제8호의 규정에 의한 도시계획시설(이하 "도시계획시설"이라 한다) 등의 설치로 인하여 효용을 다할 수 없게된 대지에 있는 건축물
  • 공장의 매연ㆍ소음 등으로 인하여 위해를 초래할 우려가 있는 지역에 있는 건축물로서 특별시ㆍ광역시 또는 도의 조례(이하 "시ㆍ도 조례"라 한다)가 정하는 건축물
  • 당해 건축물을 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위하여 보수ㆍ보강하는데 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 건설하는데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물
  • 준공된 후 20년(시ㆍ도 조례가 그 이상의 연수로 정하는 경우에는 그 연수로 한다)이 지난 건축물
  • 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제19조 제1항 제8호의 규정에 의한 도시기본계획상의 경관에 관한 사항에 저촉 또는건축물
  • 건축물의 급수ㆍ배수ㆍ오수설비 등이 노후화되어 수선만으로는 그 기능을 회복할 수 있게 된 건축물

서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례 제3조에 의한 노후 불량 건축물

  • 공동주택 : 별표(개정 2006년 1월 1일)
    • 1992년 1월 1일 이후 준공된 5층 이상의 건축물은 40년, 4층 이하의 건축물은 30년
    • 1982년 1월 1일 부터 1991년 12월 31일 까지 준공된 5층이상 건축물은 22 + (준공연도-1982) × 2년, 4층 이하의 건축물은 21 + (준공연도-1982)
    • 1981년 12월 31일 이전에 준공된 건축물은 20년(하단 표 참조)
  • 공동주택 및 기존 무허가건축물 이외의 건축물 중 다음 각목에서 정하는 내구연한의 2/3이상이 경과된 건축물
    • 철근ㆍ철골콘크리트 또는 강구조 건축물 : 60년(「건축물 시행령」별표1 제1호의 규정에 의한 단독주택을 제외한다)(개정 2006년 2월 2일)
    • "가"목 이외의 건축물 : 30년
  • 기존 무허가건축물
  • 부엌ㆍ화장실ㆍ세면장 중 한가지 이상을 갖추지 못한 주택
  • 급수ㆍ배수ㆍ오수설비가 노후화되어 수선이 불가능한 건축물
  • 수도 또는 우물이 옥외에 있거나 공동 사용하는 주택
  • 정화조가 설치되지 않아 오수를 공공하수도로 직접 배출하는 주택
  • 화장실이 옥내에 없는 주택

준공년도에 따른 5층이상, 4층이하의 건축물의 노후ㆍ불량건축물 기준

< 공동주택의 노후ㆍ불량건축물 기준(서울특별시 조례) >
준공년도 5층이상 건축물 4층이하 건축물
1981년 12월 31일 이전 20년 이상 20년 이상
1982년 22년 이상 21년 이상
1983년 24년 이상 22년 이상
1984년 26년 이상 23년 이상
1985년 28년 이상 24년 이상
1986년 30년 이상 25년 이상
1987년 32년 이상 26년 이상
1988년 34년 이상 27년 이상
1989년 36년 이상 28년 이상
1990년 38년 이상 29년 이상
1991년 40년 이상 30년 이상
1992년 1월 1일 이후 40년 이상 30년 이상

재건축 추진 절차

  • 기본방침 및 기본계획수립
  • 안전진단(공동주택재건축)
  • 정비구역지정
  • (조합설립)추진위원회
  • 조합설립인가
  • 사업시행인가
  • 관리처분인가
  • 착공 및 분양
  • 사업의 완료

  • 자료관리부서 주거개선과
  • 담당전화 02-2155-7346
  • 위치 구청본관 8층
  • 최종수정일 2017-04-13

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